«Когда начнут рушиться хрущевки, тогда и встанет реальный вопрос о сквоттинге»
Что такое заброшенное здание юридически и какие есть возможности его использования: интервью с Еленой Коротковой, аналитиком Центра городских исследований бизнес-школы “Сколково”.
Мы познакомились с Еленой Коротковой, старшим аналитиком Центра городских исследований бизнес-школы «Сколково», на Марафоне городских действий «Делай Сам», который проходил в Москве в мае. Мы обе участвовали в дискуссии о теориях и практиках освоения заброшенных пространств в городах, в частности, о сквотировании как одной из таких практик, и после дискуссии в формате интервью продолжили обсуждение того, что происходит с заброшенными зданиями в российских городах с юридической точки зрения, и какие стратегии их использования возможны сегодня.
Евгения Абрамова: Вы являетесь старшим аналитиком Центра городских исследований бизнес-школы «Сколково». Чем именно занимается Центр и каково его место в организационной структуре «Сколково»?
Елена Короткова, старший аналитик Центра городских исследований: Бизнес-школа устроена следующим образом: у нее есть часть, которая занимается бизнес-образованием предпринимателей, сотрудников крупных компаний, чиновников; и есть так называемые центры, создающие новые знания на основе собственных исследований, которые затем оформляются в образовательные программы.
Наш Центр исследует российские города – в большей степени, и в меньшей – адаптирует зарубежные теории к российской практике, хотя и руководитель центра Ксения Мокрушина, и я — выпускницы Массачусетского технологического института.
Несмотря на то, что мы не единственные, кто занимается подобными исследованиями, мы видим, что есть еще темы, которые остаются без внимания, в частности, пространственно-экономический ландшафт. Мы пытаемся понять, как город работает с территорией, как он умеет или не умеет зарабатывать на своих собственных ресурсах, в том числе, на объектах недвижимости, и как социально-экономические показатели и прогнозы городского развития соотносятся с реальной территорией и активами города в целом. Мы сейчас сделали такое исследование по Хабаровску, Самаре, Казани, и представляем результаты в рамках региональных конференций Московского урбанистического форума. Впереди – Уфа и Новосибирск.
Второе направление – «Город и бизнес». И хотя эта тема не новая, там довольно много нераскрытых проблем. Сейчас мы берем интервью у представителей бизнеса и городских властей, но говорим с ними не об экономическом кризисе, а о взаимных ожиданиях друг от друга. Так мы формируем “карту проблем”, например, таких типических как проблемы малого или сетевого бизнеса в крупном, среднем или в малом городе. И затем мы сможем, возможно, опубликовать каталог лучших практик или выйти с институциональными предложениями.
Третье направление нашего исследования – это транспортно-ориентированное развитие города, связанное, в частности, с развитием системы пригородных ж/д перевозок. Мы пытаемся посмотреть, как изменения транспортной системы отражаются на развитии территориальной структуры городов.
Е.А.: Вам хорошо знакома социально-экономическая ситуация в разных российских городах. Насколько остро там стоит проблема заброшенных зданий?
Е.К.: Для начала нужно прояснить, о чем именно мы говорим. Словосочетание «заброшенное здание» используется в основном в разговорном языке, и для обывателя это здание выглядит как неиспользуемое: визуально видно, что в нем нет, например, стекол, и в целом, что им никто не занимается. Это здание не выполняет ту функцию, ради которой было создано.
Однако с юридической точки зрения «заброшенное здание» как понятие отсутствует, и для специалиста такие здания различаются между собой по типам собственности и способам неиспользования.
Я выделила бы четыре типа ситуаций, когда здания приходят к состоянию «заброшенности». К первому типу я отношу ситуации, когда здания принадлежат собственнику – частному или государству, городу – и в отношении них не принимается никаких решений (ремонт, реконструкция и т.д.), а здание постепенно приходит в упадок.
Вторая категория – это расселяемые дома, признанные городом аварийными, ветхими. Здание еще не снесли, но уже всех выселили, и оно приходит в состояние «заброшенности». В Москве, к примеру, есть «дорожная карта» проведения работ по отселенным зданиям.
Третий вариант – здания, принадлежащие частным собственникам, которые в силу разных обстоятельств стали банкротами, и здесь город работает с последним собственником который есть, при этом, естественно, зданием никто не занимается. Для Москвы здесь классический пример – история с «Синим зубом» на проспекте Вернадского рядом со станцией метро «Юго-Западная».
И, наконец, последняя категория – когда собственник отсутствует. Выглядит это так: стоит здание, физически оно существует, но формально его нет – оно не зарегистрировано в кадастре, не числится ни на чьем балансе. Такая ситуация часто складывается с объектами инфраструктуры, например, водонапорными башнями.
Я помню арбитражное дело в Ленинградской области 2014 года, когда водонапорная башня не стояла на кадастровом учете, ее не было в реестре объектов прав собственности – проще говоря, у нее не было официального собственника. Тогда жители обратились в прокуратуру, потому что была создана опасная ситуация: в башню был открыт вход, там лазали дети. Прокуратора, в свою очередь, подала иск в защиту интересов граждан к администрации города. Та ответила, что башня не стоит у нее на балансе, и знать они не знают ни про какую бышню, хотя физически она существововала. Но по решению суда было признано, что в обязанности городских властей входит предупреждение опасных ситуаций, борьба с терроризмом и так далее. В итоге администрацию понудили хотя бы закрыть туда вход и никого не пускать.
Е.А.: Есть ли данные по количеству таких зданий в Москве и других городах?
Е.К.: В целом по Москве таких данных нет. Реестр таких зданий не ведется, потому что это долго, дорого, и у города не доходят до этого руки; и Москва – это огромный город, где такую инвентаризацию провести сложнее. Это второстепенная задача, не сравнимая с задачей обеспечить горячей водой все детские сады зимой . И потом, видимо, еще не настолько плохая экономическая ситуация, и городу не надо выбирать последние крохи.
В 2013-2014 гг. Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы в правительстве города по вопросам градостроительной политики и строительства, говорил, что в Центральном административном округе расположены порядка 200 «заброшенных» зданий, есть их реестр. Во всяком случае, Сергей Левкин, руководитель департамента градостроительной политики города, упоминал, что «мы идем по реестру». Насколько я знаю, есть штаб, который работает по заброшенным территориям в Москве, но как именно он работает, мне неизвестно, отчетов от них я ни разу не видела.
Очевидно, что вне центра таких зданий тоже хватает – это, например, Ховринская больница на севере города, уже упомянутый «Синий зуб» и аквапарк «Аквадром», который снесли в прошлом году. Кроме этого, есть еще много зданий, о которых мало известно, и информация о них собирается в основном руферами или диггерами.
В других российских городах сбор информации производит либо сама администрация города, как в Казани, где для этого была создана специальная комиссия, либо город объявляет так называемую народную инвентаризацию. Так, в Санкт-Петербурге жителей уже несколько раз просили прислать фотографии и адреса зданий, которые они считают заброшенными. И дальше администрация уже разбиралась с каждым из этих зданий отдельно и давала ответы по собственникам и перспективам использования этих зданий. В Магнитогорске народная инвентаризация была объявлена два года назад.
Е.А.: Если здания оказались заброшенными, то по каким причинам? Какие проблемы могут возникнуть у собственников?
Е.К.: Таких проблем очень много, начиная с того, что у собственника просто нет денег на содержание, а покупателя на такое здание уже не найти. Например, заброшенный детский сад, который собственник прикупил в 1990-ые, и теперь не знает, что с ним делать, а сносить – дорого. И у него есть другие активы, которые приносят ему достаточно денег.
Другая история – если здание находится в долевой собственности. И первый собственник не может ничего сделать, пока второй собственник не согласится. Это проблема всех промышленных зон. Здесь мы имеем дело с трагедиями общественного и антиобщественного благ (tragedy of the (anti)commons).
Поясню. У нас есть общественное благо, на которое есть право у всех. К примеру, ловля рыбы в реке, которая принадлежит всем. И есть так называемая трагедия общественного блага. Здесь классический пример – пастбище, когда владельцы домашнего скота увеличивают его поголовье, что приводит к истощению пастбищ. Аналогично и с владением автомобилем, когда каждый пересаживается с общественного транспорта на личный автомобиль, потребляя общественное благо – пространство дороги, что приводит к пробкам в городе, в которых страдают все.
И есть трагедия антиобщественного блага, когда много собственников, без согласия которых нельзя принять последнее решения. И так происходит на территориях бывших промышленных зон, где земельные участки и здания нарезаны в крошево. И чтобы там что-то сделать, нужно получить согласие всех собственников. Это право частной собственности, доведенное до абсолюта.
По этой же причине в России много сельскохозяйственных земель не обрабатывается, потому что раньше они были в долевой собственности и можно было сдать свою долю в аренду. Сейчас долю необходимо выделить как земельный участок и только потом можно сдать в аренду. А для выделения земельного участка должно быть получено согласие всех соседей.
Такая же патовая ситуация была в начале 90-х в российскиих городах. Когда новая структура собственности только складываалась, и, например, сектор стрит-ритейла был, по сути, парализован из-за слишком дробной стркутуры собствености и системы управления ею. В 1998 году в журнале Harvard Law Review вышла очень подробная статья, посвященная московской ситуации со стрит-ритейлом[ref]Heller Michael The tragedy of the anticommons: property in the transition from Marx to markets. Harvard Law Review. 1998. Volume 111. Pp 621-689.[/ref].
Но вернемся к городской недвижимости: третья причина, по которой здания оказываются заброшенными – это спекуляция. Собственник ждет, когда земля или здание станут настолько дорогими, что ему будет выгодно продать их даже в плохом состоянии. К примеру, собственник знает, что по этой территории будет проведена федеральная трасса, и его объекты выкупят.
И, наконец, если это государственный объект, то у государства просто может не быть денег или руки не доходят, чтобы заниматься этим зданием.
Е.А.: Город имеет возможность и ресурсы повлиять на ситуацию с заброшенными зданиями?
Е.К.: Это сложный вопрос, потому что здесь перед нами – развилка.
С одной стороны, есть абсолют частной собственности, и плохое состояние зданий, находящихся в частной собственности – это победа этого права, потому что оно включает свободу как пользоваться, так и не пользоваться объектом. Законодательство, в частности, Гражданский кодекс, говорит, что вам права предоставляются, но не все права вы обязаны реализовывать. И то, что собственник имеет права ничего не делать – это хорошо, это значит, что право частной собственности у нас работает.
С другой стороны, есть понимание, что недостаточно полное использование прав относительно этого объекта – заброшенного здания – может оказывать негативное влияние на третьих лиц. Например, снова, у нас детский сад – заброшенный, в центре города, там играют дети, оно занято бездомными, там заложили бомбу, и так далее. И это неиспользование наносит вред третьим лицам. Это другая крайность.
Поэтому государство должно само для себя решить, как ему, с одной стороны, заставить собственника радиво владеть объектом, а с другой стороны, не ограничить право частной собственности. Для этого есть разные механизмы: так, в США действует налог на неиспользование зданий; в Великобритании, если вы три месяца подряд не используете здание, то вы лишаетесь налоговых льгот, если они у вас были.
В России налог на неиспользуемые здания не предусмотрен, а отъем имущества из-за нерадивого использования прописан только в вопросах относительно земли. Землю можно изъять. В 284 статье Гражданского кодекса говорится, что земельные участки, предоставленные под сельхозпроизводство и жилищное строительство в случае их недостаточно качественного использования в течение трех лет, могут быть изъяты у собственника.
Земля нашим государством считается более ценным ресурсом, чем недвижимость. И в принципе это правильно, потому что недвижимость можно еще раз построить, и она не ограничена, а земля – ограничена, физически. Как говорил Марк Твен, «покупайте землю – она больше не производится», и она в любом случае будет дорожать.
Однако, когда мы говорим об отъеме собственности в случае заброшенных, неиспользуемых зданий, то эти характеристики очень расплывчаты, а как только начинается расплывчатость – это также и начало очень нехорошей истории отношений между государством и собственником. Потому что, право частной собственности дается и гарантируется только одной стороной – государством. И получается, что у государства гораздо больше прав, чем у того, кто имеет это право собственности. И по сути дела у государства есть право устанавливать правила игры. Сейчас они в нашей стране таковы, что за неиспользование изъять здание нельзя.
Е.А.: Один из способов «решения проблемы» с заброшенными зданиями – это сквотирование. Известны ли Вам такие случаи в Москве и других российских городах?
Е.К.: Давайте сначала рассмотрим, что такое сквотирование. Если отталкиваться от исследования Ханса Прюита (Hans Pruijt), то он делит сквоттинг на пять типов в зависимости от того, кто, как именно и какие здания сквотирует. (http://repub.eur.nl/pub/25656)
Это, в первую очередь, бездомные, люди без определенного места жительства, заселяющие заброшенные здания. Потом – это те, кто использует сквотирование как альтернативную стратегию заселения, чтобы где-то жить. Третий тип – антрепренерская стратегия, когда сквотирование вызвано стремлением избежать больших затрат и бюрократических формальностей при использовании зданий. Еще один тип – так называемый консервирующий, при котором городское здание стремятся защитить от запланированного сноса или перестройки. И, наконец, пятый тип – политическое сквотирование теми, кто вовлечен в «борьбу против системы».
В России наиболее распространенный тип сквотирования, но весьма специфического, связан с расселением аварийных домов. Раньше квартиры в таких домах расселяли в зависимости от количества человек, т.е. на каждого жильца выделяли определенное количество квадратных метров, а теперь выделяют метр в метр. Например, семья живет в аварийной квартире, им выделяют новое жилье, исходя из принципа «метр в метр», и жильцам нет смысла выезжать, т.к. в старом жилье, если это двухэтажный дом, у них есть свой сад и гараж. А новое жилье – это одинаковая по метражу квартира где-нибудь на 16-ом этаже в спальном районе. Город свою норму выполнил, у этих людей по закону есть квартира, но они не уезжают, хотя дом им уже не принадлежит, потому что он передан на баланс префектуры. По сути, они являются сквоттерами.
Кроме того, сквотированием можно назвать практику, когда люди не выезжают из квартиры, когда закончился договор найма. Они занимают квартиру, которая им не принадлежит, на основаниях, которые уже истекли. Это административное правонарушение, которое наказывается штрафом. И люди даже сами не знают, что они сквоттеры.
Что касается ситуации в Москве, то здесь если и есть сквоттинг, то это либо арт-истории, либо сквотирование бездомными старых расселенных домов, до которых у города не дошли руки.
Е.А.: Как можно сквотировать здание и какие это может иметь последствия в России?
Е.К.: Ну, как? Взламываете и проникаете. Но здесь вопрос в том, насколько далеко кто пойдет. Обычно это заканчивается тем, что приходит наряд полиции и требует выселения.
Если доходит до суда, то тогда возникает вопрос, как это классифицировать. Там может быть административное правонарушение за проникновение в частную собственность или за нарушение общественного порядка, а это штрафы или арест – до трех месяцев. Другой вариант – это когда сковотирование может и не быть квалифицировано как преступление, если вы собирались пользоваться этим временно, причем не в корыстных целях.
Но если вообще выстраивать какую-то стратегию сквотирования, то я бы порекомендовала, как минимум, понять, кому здание принадлежит.
Заходите на сайт Росреестра (https://rosreestr.ru/site/), и там есть функция, позволяющая выяснить собственника объекта. Вводите адрес, отправляете заявку, платите около 100 рублей, и вам приходит ответ, что здание находится на балансе такой-то организации или не зарегистрировано, или принадлежит городу.
Но здесь надо учитывать, что это уже другая статья, и это существенно, если дело дойдет до суда: это грабеж, потому что вы точно знаете, что у этого здания есть собственник. Однако, это все-таки лучше, потому что позволяет понять, кто придет: город, частный собственник или никто, потому что здание не числится ни у кого на балансе.
Е.А.: С кем тогда проще договориться, с кем будет меньше проблем?
Е.К.: Я бы сказала, что это зависит от того, кто сквотирует здание. Если вы бездомные, то я не думаю, что с кем-то вообще будет просто, потому что вы считаетесь асоциальным элементом и представляете угрозу для общества.
С государством будет, возможно, проще, если вы беженцы или люди из расселяемых домов – здесь никакой частный собственник не поможет. И потом государство менее поворотливо – оно может еще несколько лет не вспомнить об этом здании, особенно в таком городе как Москва.
Если это какая-то арт-история, то легче может быть договорится с частным собственником. И у такого занимания зданий есть довольно много плюсов, понятных собственнику. Если вы живете в этом здании, и вы адекватные люди и не собираетесь варить там гексоген или устраивать ячейку исламского фундаменталистского движения, то вы не так уж и портите собственнику жизнь. Потому что одно дело, когда здание стоит пустое, холодное, не отапливаемое и рушится, и другое дело, когда кто-то там находится. И вы все равно следите, не даете туда зайти кому-то еще, вытащить рамы, скрутить батареи.
Более того, если вы туда приходите с какой-то интересной программой, то вы повышаете капитализацию этого объекта. Потому что это не просто какой-то заброшенный ангар, а это ангар, в котором «на прошлой неделе была классная тусовка». Вы создаете историю объекта и его можно дороже продать. Это странное заигрывание с капитализмом, но вы выигрываете больше времени. Если это попытка создания арт-пространства, то вам, возможно, дадут ни год, ни два, а пять лет на реализацию вашей программы.
Знаете, мой любимый профессор городского права в Гарварде, Джеральд Кайден (Jerold Kayden) на своих лекциях по праву собственности в городе любит говорить, что сквоттинг – это не приобретение права собственности, а выигрывание времени. То есть чаще всего вы все равно будете выселены.
В российском интернете в материалах о сквотировании часто встречаются ссылки на приобретательную давность, которая к сквоттингу имеет весьма отдаленное отношение. Приобретательная давность, согласно российскому законодательству, составляет 15 лет, но истории сквоттинга столько не длятся.
Кроме того, согласно ч.3 ст.6 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для регистрации права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности является судебный акт. Так что любому сквоттеру придется не только соблюсти все формальные требования относительно открытого, добросовестного и т.д. владения объектом, но и пройти все этапы судебного разбирательства. В ходе него надо будет доказать суду, что наш сквоттер действительно владел в течение 15 лет объектом как своим собственным. И только на основании результативной части судебного решения регистрационная палата может зарегистрировать право собственности. Так что тут не все так просто.
Е.А.: Какова политика государства в отношении самозахватов заброшенных зданий?
Е.К.: Учитывая мировой опыт самозахватов, отношение государства негативное. Государство выгоняет вас, потому что это не ваша территория. Обычно это списывается на угрозу терроризма и общественному порядку – у государства тысячи способов обвинить вас. Вопрос только в том, насколько остро стоит вопрос с вашим выселением, нужно ли провести публичную порку.
Но в то же время, государство, город должны понимать, что люди, которые живут в сквотах, могут представлять ценность для города. Они тоже могут, хотят и имеют право жить в этом городе.
Сквоттеры занимают здания, не потому что они плохие, а потому что что-то идет не так в самом городе, в экономике города или даже страны. Можно даже сказать, что сквоттинг – это провал государства, которое не может заставить одних поделиться с другими, или дать из собственных «закромов» жаждущим то, что они хотят.
Хотя сегодня я не вижу перспективы у чистого сквоттинга, только если это не идеологическая история. Все-таки сквоттинг – это отжившая практика из 1960-70-ых: хиппи, свобода, дружба, любовь. И это печально, потому что система пока не настроена так, чтобы обеспечивать бедных и бездомных жильем. Но я думаю, это должно институционализироваться, как в Бразилии с движением безземельных крестьян, которые занимают землю, и получают ее в итоге в собственность. А случайные всплески… В России это очень преувеличено, потому что Советский Союз дал хоть какие-то квартиры/комнаты если не всем, то подавляющему большинству граждан.
Е.А.: Сквотирование – это зачастую ответ на отсутствие жилья, в первую очередь, дешевого жилья.
Е.К.: В нашей стране в Конституции зафиксировано право человека на жилье, но в мировой практике это исключение, а не правило. Так, в исследовании моего научного руководителя на кафедре архитектуры в израильском Технионе Рахель Альтерман и моей коллеги Мишель Орен[ref]Oren M., Alterman R., Zilbershatz Y. Housing Rights in Constitutional Legislation: A Conceptual Classification. Contemporary Housing Issues in a Globalized World. Ashgate. 2014.[/ref] были проанализированы конституции подавляющего числа стран мира на предмет наличия или отсутствия права на жилье. Во Франции, в отличие от США, это право зафиксировано, и в целом, в странах, прошедших через социализм, это право есть. И во Всеобщей декларации прав человека 1948 года в ст. 25 зафиксировано право на жилье.
Хотя в России наличие конституционного права на что-то – очень слабый довод. Здесь сейчас ключевой вопрос – как мы будем дальше существовать с нашим ветшающим жилым фондом? Он протянет еще 30-50 лет, не больше. И когда начнут рушиться хрущевки, которые сейчас составляют основную массу жилья, вот тогда и встанет реальный вопрос о сквоттерстве. Специалисты по жилищному фонду в России положительных прогнозов не дают. Это будет гораздо жестче попыток организовать арт-студию на территории заброшенного завода.